W Stanach Zjednoczonych złożono szereg pozwów kwestionujących korzystanie z oprogramowania RealPage do ustalania cen wynajmu, a powodowie twierdzą, że ułatwia ono nielegalną zmowę między właścicielami nieruchomości. Powodowie twierdzą, że oprogramowanie YieldStar firmy RealPage, które umożliwia właścicielom nieruchomości dzielenie się cenami wynajmu i danymi dotyczącymi obłożenia, umożliwia właścicielom koordynację i podnoszenie czynszów powyżej konkurencyjnych poziomów rynkowych.
RealPage, spółka z siedzibą w Teksasie należąca do firmy private equity Thoma Bravo, jest oskarżana o wykorzystywanie swojego oprogramowania do sugerowania cen wynajmu, które są zazwyczaj wyższe niż te, które mogłyby zostać ustalone na bardziej konkurencyjnym rynku. Oprogramowanie agreguje dane od różnych wynajmujących i wykorzystuje algorytmy do rekomendowania strategii cenowych. Powodowie twierdzą, że proces ten skutecznie promuje zmowę poprzez sugerowanie wyższych cen, które właściciele następnie wdrażają, przenosząc koszty na najemców.
W odpowiedzi RealPage zaprzeczył tym zarzutom, przypisując wzrost czynszów szerszym czynnikom ekonomicznym, takim jak niedostateczna podaż mieszkań na wynajem. Rzeczniczka firmy podkreśliła, że oprogramowanie zaleca również obniżenie czynszu w niektórych przypadkach.
Kontrowersje wokół oprogramowania RealPage nasiliły się po dochodzeniu ProPublica w 2022 roku. Eksperci antymonopolowi sugerują, że jeśli zarzuty zostaną udowodnione, mogą stanowić wyraźne naruszenie federalnych przepisów antymonopolowych, które zakazują porozumień cenowych między konkurentami. Peter Carstensen, emerytowany profesor Uniwersytetu Wisconsin, zauważył, że korzystanie z takiego oprogramowania może znacznie ułatwić koordynację między właścicielami nieruchomości.
Presja prawna na RealPage rozpoczęła się pod koniec 2022 roku od pozwów złożonych przez najemców w miastach takich jak Seattle, Albuquerque i Austin w Teksasie. Sprawy te mają status pozwu zbiorowego i zarzucają, że oprogramowanie umożliwia właścicielom nielegalną koordynację strategii cenowych. Prokurator generalny Dystryktu Kolumbii, Brian Schwalb, również złożył pozew, oznaczający pierwsze poważne działanie agencji publicznej przeciwko RealPage i kilku dużym właścicielom.
Departament Sprawiedliwości nie wszczął formalnych działań prawnych, ale złożył krótką informację popierającą pozwy najemców, sygnalizując federalne zainteresowanie tą kwestią. Wydział antymonopolowy Departamentu wyraził obawy co do legalności stosowania algorytmów do ustalania cen, odzwierciedlając szerszą kontrolę branży budownictwa wielorodzinnego.
Pozew przeciwko Dystryktowi Kolumbii ujawnił, że oprogramowanie RealPage jest szeroko stosowane w tym regionie, w około 60% dużych budynków mieszkalnych i do 90% w szerszym obszarze metropolitalnym. Pozew oskarża oprogramowanie i jego użytkowników o stworzenie czegoś, co określa się jako „kartel mieszkaniowy”, który zaostrza wysokie poziomy czynszów.
Oprócz pozwów sądowych, praktyki RealPage badane są przez prokuratorów generalnych różnych stanów, w tym Arizony i Karoliny Północnej. Departament Sprawiedliwości również wykazał zainteresowanie, a FBI niedawno przeprowadziło rewizję związaną z potencjalnymi naruszeniami przepisów antymonopolowych w sektorze budownictwa wielorodzinnego.
RealPage zareagował na rosnącą kontrolę prawną i publiczną, a niektórzy z jego klientów, jak Pinnacle, uregulowali roszczenia związane z zawyżonymi cenami wynajmu. Żaden z pozwów nie trafił jednak jeszcze do sądu, a batalie prawne są w toku. Wynik będzie zależeć od tego, czy powodowie będą w stanie przedstawić wystarczające dowody na nielegalną zmowę ułatwioną przez oprogramowanie.
Eksperci antymonopolowi podkreślają, że sprawy te będą musiały dokładnie zbadać, w jaki sposób algorytmy RealPage są wykorzystywane do ustalania cen i czy stanowi to naruszenie przepisów antymonopolowych.
